核心提示：双方已经签订房屋买卖合同，且合同系合同双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。但双方当事人最终却对簿公堂。是房屋产权瑕疵还是合同效力未定？看来这房屋买卖还真是一麻烦事儿！为此，《法眼看经济》就网友关心的一些问题采访了北京市国振律师事务所的张君律师。

栏目名称：法眼看经济

主 题：房屋买卖纠纷之法律解析

嘉宾律师：张君律师

本期策划：郭海静

本期介绍：

双方已经签订房屋买卖合同，且合同系合同双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定。但双方当事人最终却对簿公堂。是房屋产权瑕疵还是合同效力未定？看来这房屋买卖还真是一麻烦事儿！

为此，《法眼看经济》就网友关心的一些问题采访了北京市国振律师事务所的张君律师。

张君律师

访谈内容：

【法眼看经济】张律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看经济》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

【张君律师】大家好！很高兴和大家共同探讨一个真实的案件，讨论一下一份已经生效的房屋买卖合同是否会因《京十五条》和《新国十条》的生效而解除。

【法眼看经济】在访谈一开始，请您首先为大家简单介绍一下案子的大致情况吧，以便于我们的网友对案情有一个基本的了解。

【张君律师】2009年6月17日，朱先生通过北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司向郭先生购买位于北京市海淀区东升乡马坊村宝盛里观景园10号楼X单元的住房一套，并签订了《北京市房屋买卖合同》，约定价款总计216万元，待房产证下来以后办理过户手续。朱先生当年分三次支付了200万元房款，并在签约之日与郭先生办理了房屋交接手续，即装修入住至今。2010年11月4日房产证下发，朱先生联系不到房主郭先生办理过户。

今年9月，郭先生向北京市某区人民法院提起民事诉讼，称其在2011年2月20日从开发商处领取了房屋所有权证，而北京市于今年2月15日颁发了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》(简称《京十五条》)，因此，朱先生不能提供办理过户的相关有效证明文件，不符合《京十五条》规定购房条件，双方的《房屋买卖合同》己经不可能继续履行，合同目的无法实现，要求法院解除《房屋买卖合同》。

朱先生答辩称，原告的合同目的已经实现，因为原告最主要的合同目的即获取房屋对价款，被告最主要的合同目的是取得房屋所有权，而实际被告已支付房款200万元，占总房款的92.3%，《京十五条》不会影响到原告的合同目的的实现。且被告的合同目也并非不可实现，只不过在一定的期限内暂时不能办理房屋产权变更登记手续。而房产登记产生的仅仅是对抗第三人的效力。该案还在进一步审理过程中。

【法眼看经济】本案中提到，在双方签订房屋买卖合同之时，原告方并未取得房屋所有权证，那么请问张律师，未取得房屋所有权证与他人订立房屋买卖合同的，合同效力如何？

【张君律师】原被告双方于2009年6月17日签订《房屋买卖合同》时已经对买卖房屋事宜形成合意，合同一经签订即成立。其后，在2010年11月4日，原告取得《房屋买卖合同》所涉房产的房产证，合同已生效。该《房屋买卖合同》系合同双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该合同是有效合同。

【法眼看经济】如果房屋产权存在瑕疵，而房主与他人订立房屋买卖合同的，合同效力又如何呢？

【张君律师】对于存在产权瑕疵的房屋签订的买卖合同，如果在合同条款完备的情况下，应视为附条件生效的合同。《合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。” 具体地说，这样的合同在签订后即成立，但是合同附有生效条件，只有等到生效条件成就以后，合同才能产生效力，当事人才可以实际享受权利和承担义务，对于房屋买卖合同而言就是当产权瑕疵的情况消失，即卖方取得产权登记证书时，合同即发生法律效力。

此外，根据《合同法》第45条：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就”，也就是说如果产权登记证书已经下发，但是产权人拒不领取或故意拖延领取时间，则视为合同已生效。

【法眼看经济】既说到房屋产权，就请张律师简单介绍一下房屋产权证取得的程序。

【张君律师】根据《城市房屋权属登记管理办法》的有关规定，一般包括申请登记、勘测绘图、产权审查、制作证书和收费发证等程序。各地的房屋管理登记部门具体流程大同小异。

【法眼看经济】接着回到本案中来，今年2月20日，原告从开发商处领取了房屋所有权证，而北京市人民政府办公厅于今年2月15日恰逢其时地颁发了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产调控工作的通知》(简称《京十五条》)，《京十五条》规定自通知发布次日起暂停销售，也就是于2011年2月16日此通知正式生效。而原告和被告早于2009年6月17日即已经签订了房屋买卖合同，那么对于《京十五条》颁布之前生效的房屋交易行为应该如何认定？

【张君律师】首先，我强调一点，如前所述，本律师的观点是不管合同是在什么时间签订的，只要合同内容是双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，则是有效合同，只是目前存在一个产权登记的问题。《京十五条》规定的是自通知发布次日起暂停销售，但并不溯及之前发生的房屋买卖行为。我也曾经指派律师直接向北京市海淀区房屋管理局证件交易所咨询，该所工作人员告知：《京十五条》颁布之前生效的房屋买卖行为现在仍依据原审核标准办理产权变更登记。

【法眼看经济】《京十五条》明确规定：暂停向无法提供本市有效暂住证和连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭售房。那么作为非北京市民，且不能提供个人所得税缴纳证明的被告在此通知发布之前与原告签订的合同，应该怎么办？

【张君律师】目前，首要的问题是确认合同的效力，确认合同有效，方可要求出卖人配合办理过户手续，如果在出卖人的配合下，房屋登记部门仍不予办理产权过户登记手续，则买卖双方均可以提起行政诉讼。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的规定，“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。”

【法眼看经济】原告主张，被告不能提供办理过户的相关有效证明文件，不符合《京十五条》规定购房条件，原、被告之间的《房屋买卖合同》己经不可能继续履行，合同目的无法实现。所以该房产不能过户于被告朱红波名下。那么请张律师举例说明一下，哪些属于我国法律规定的合同不能继续履行的事项？

【张君律师】这涉及一个履行不能的概念，即由于某种原因，债务人无法履行合同义务的情形。履行不能的原因很多，例如买卖合同的标的物已完全灭失、劳务合同的债务人死亡等等；根据不同标准，可以分为主观不能与客观不能、事实上的不能与法律上的不能、自始不能与嗣后不能、永久不能与一时不能等等。我国《合同法》的第94条提到的不可抗力，以及《合同法解释二》第26条提到的情势变更原则可以视为履行不能的情况。

【法眼看经济】而被告称，原告的合同目的已经实现，因为原告最主要的合同目的即获取房屋对价款，被告最主要的合同目的是取得房屋所有权，而实际被告已支付房款200万元，占总房款的92.3%，《京十五条》不会影响到原告的合同目的的实现。您如何看待呢？

【张君律师】就本案而言，在合同有效的前提下，双方如果严格履行合同，原告最主要的合同目的即获取房屋对价款，被告最主要的合同目的是取得房屋所有权，而实际被告已支付房款200万元，占总房款的92.3%，原告的合同目的已经实现，《京十五条》不会影响到原告的合同目的的实现。至于被告的合同目的也非不可实现，只不过在一定的期限内暂时不能办理房屋产权变更登记手续。而房产登记产生的仅仅是对抗第三人的效力。

【法眼看经济】如果说被告的合同目的并非不可实现，只不过在一定的期限内暂时不能办理房屋产权变更登记手续。而房产登记产生的仅仅是对抗第三人的效力。有很多人表示不理解什么是对抗第三人的效力。您简单介绍一下吧。

【张君律师】我们在理解合同效力的时候可以把它分成两部分，对内的约束效力（即对合同当事人的效力）和对外的对抗效力（即对合同当事人以外的主体的效力），后者就是我们说的对抗第三人的效力。比如，甲向乙购买一辆汽车，在没有办理车辆变更登记之前，合同就只对甲乙双方具有约束力，不能对抗第三人，此时如果乙将该车辆再卖给不知情的丁，并办理了车辆变更登记，则丁就取得了车辆的所有权。房屋产权的登记同样具有对抗第三人的效力。

【法眼看经济】另外，原告还主张《京十五条》的颁布和实施，属于法律规定的不可抗力和情势变更。那么相关法律对不可抗力和情势变更是如何规定的？您认为《京十五条》的颁布和实施是不可抗力还是情势变更？

【张君律师】《合同法》第94条规定因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《合同法解释二》第26条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本律师认为本案情况更接近于情势变更，即当合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势的变更。这时当事人变更或解除合同而免除违约责任的承担。

【法眼看经济】那么不可抗力和情势变更对合同解除分别有怎样的影响？

【张君律师】其实从法律条文上看，不可抗力或情势变更并非必然导致合同的解除。在司法实践中，如因不可抗力使合同无法履行，则应解除合同；如不可抗力只是暂时阻碍合同履行，则一般采取延期履行合同的方式；本案情况恰恰属于后者；当事人以情势变更为由请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

在本案中，由于在签订购房合同之日至今，同区域同等房价上涨近一倍。因此不管是依据不可抗力还是情势变更，解除合同势必造成被告的巨额的经济损失，这是违反公平原则的。因此本律师倾向于变更合同条款，以实现合同目的。

【法眼看经济】您对本案原告的诉讼请求和被告的答辩持怎样的态度？

【张君律师】鼓励交易原则乃是合同法重要的立法原则之一。合同是意思自治的体现，只要合同双方在不违反国家强制性法规的情况下，签订的合同理应履行。况且本案中原被告在签订合同之初已经履行了房屋的交付，被告一直在该房居住至今，被告也履行了对价支付的义务。对于这样双方已经履行了主要的义务的合同，我认为是不能轻易解除的。

另外，根据我国法律规定，不动产登记在房屋买卖行为之后而产生，是以物权转移的合意为前提的，也就是说，房屋买卖行为是因，不动产登记是果，不能以果倒推因。

【法眼看经济】对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

【张君律师】最后我想从“立法”目的的角度分析了一下《京十五条》，该规定明确是为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(即《新国十条》)精神而制定。而《新国十条》也明确是针对部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，而制定的规范性文件，其目的主要是抑制炒房行为，抑制房价过快上涨。被告是购房自住，且已居住数年时间，《京十五条》限制的目标群体不是被告这样为居住买房的人。因此不能以该规定为依据解除已经生效的买卖合同。

【法眼看经济】感谢张律师的参与。如果有网友还需要进一步的咨询，可以拨张关律师的电话（13810002148）进行免费咨询。亦可在线提交免费法律咨询 我要在线法律咨询

节目简介

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