近来，在京郊甚至河北，涌现出一批木屋别墅旅游地产项目，并冠以“会呼吸的”度假房美誉。记者走访调查发现，这些以旅游度假村之名而建的别墅，大多以“会员制”的方式销售。

开发商一般与当地村委会签订50年经营开发租赁合同，然后用入会送别墅、果园、菜地等方式捆绑销售获利。

会员制木屋别墅

记者辗转来到一处名叫童话山庄的项目售楼处。该项目在各大门户网站上均有楼盘宣传。据售楼处工作人员介绍，童话山庄位于昌平区南口镇大石坡旅游度假区内，总规划山地面积为1000余亩。一期有80多套房子，目前已基本卖完。二期叫红石谷·童话山庄，按规划约有300栋左右，目前在售。

“你们这别墅卖多少钱？”

“我们不卖别墅，只给会员赠送。”售楼处工作人员特地纠正记者“卖房子”的说法，强调这不等同于一般意义上的商品房。该处工作人员表示，要想得到别墅，就要先交会费成为北京绿展创新科技有限公司（以下简称“绿展公司”）的会员。记者发现，这个公司正是别墅开发商。

据进一步了解，会费的价格实际上就是别墅的价格。均价7500元/平方米，最高8200元/平方米，一套最低60万元，最高500万元，平均每套110万元，全款98折，2011年10月1日入住。

为打消记者的疑虑，售楼处工作人员拿出了绿展公司的会员合同。合同中有赠送别墅作为旅游配套的说明，别墅的大小可自己选择，而会费的价格则根据别墅的价格确定。

该处工作人员还出示了昌平区发改委的立项批复文件（对鳌山旅游度假景区的批复，童话山庄在鳌山旅游度假景区范围内），以及该公司和当地辛元村村委会签订的50年荒山开发经营合同，上面有17位村民的签名。

利润高达50%

看完文件，售楼处工作人员开车带记者上山看童话山庄二期样板房。售楼处工作人员告诉记者，如果当即看中了，交三万元定金，可以直接到山上选地。交一半的房款就可以选设计方案，直接开工。大约一个月左右的时间就可以建好。在封顶的时候，补齐另一半房款。

“除了你在样板房里看到的电器，其余什么都有了。”售楼处工作人员说，当天定房还可以申请更多优惠。他告诉记者，公司最近有一个新规定，如果住满10年不想住了，可全额退款。

据一位曾多次考察北京小产权旅游地产的开发商赵海（化名）透露，童话山庄并非独例，在北京周边，有许多以各种方式修建小产权别墅的现象。虽然是以旅游开发的名义，实质还是在做地产开发，但经营这些小别墅项目的往往并不是大的开发商。

“这给中小投资商提供了一个赚钱的途径。”赵海说，“大的开发商一般不屑去做这种小产权项目。吸引中小投资商的原因在于注册公司简单，投入成本较低。一般注册一个旅游区开发公司，或是科技公司等就可操作。小别墅一般要求客户一次性付款，开发商在资金投入上并无太大风险，而与传统商业、零售业等比起来，又是一个资金周转较快的行业。据赵海分析，这个行业普遍利润率可达20%~50%。

位于昌平区流村镇瓦窑的俄罗斯风情园被业内人士认为是“小产权”旅游地产成功的典范。

俄罗斯风情园是棋盘山景区的一部分，他们也都是“小产权”木制别墅。是与一家叫爱英斯的开发商及当地流村镇村委会签的合同。据业主刘星（化名）透露，那里的房子早已卖完，有个别业主因工作等原因转卖的，新业主只需要到开发商那里交2000多元过户费就可办理。刘星说，他自己也看过买别墅送果园的，果园有专人护理，一般一户一年要交物业费7000多元。

旅游地产“擦边球”

“不论是以何种方式销售，本质还是卖房子。”赵海说，“只不过偷换了一个概念。”

昌平区国土局工作人员表示，凡是不能提供土地证的均属违法建筑。昌平区发改委工作人员介绍，的确有对鳌山旅游景区的立项批复，但都是针对基础设施建设的，“不可能批复别墅项目建设”。昌平区政府也表示，没有土地证的都是违法建筑。

北京专业房地产律师张海亮认为，虽然是和村里签租赁开发协议，但集体土地不能进行非农业建设，否则拆迁得不到补偿。

据一位多年销售“小产权”别墅的人士说，买别墅的有海归、企业家，还有一些学者等。

“需求是正当的，产品本身不规范。”北京博智行商业地产研究院院长、中国人民大学房地产研究中心特聘教授鲁炳全在接受本报采访时表示，购买这种没有产权的小别墅，显性风险是它不具备融资功能，没有增值价值；隐性风险是50年租赁权。按规定，租赁保障机制期限最高为20年，后30年将没有法律保障。虽然开发商拥有50年开发权，一般打着度假村的名义，但具体如何开发是否经过相关规划部门批准，度假设施是否齐备这些都是一个问号。

鲁炳全认为，这种度假别墅，在高房价背景下，可以用较少的钱来解决人们对高品质生活的追求。对消费者来说，是一个心理需求的满足，不是一个纯粹意义上的商品，消费者买下来，只是一个风险继承者。这是开发商趁机打“擦边球”。政府从旅游角度发展乡村经济是好事，景点开发没有错，但不等于把开发的产品销售，这属于概念偷换。从长远看，这类产品风险大于收益。